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都在救市上海比兄弟们高明

发布时间:2019-08-16 19:28:27

  14条救市细则中有四条是其他城市还没有的,具有借鉴意义

  在渐起的房地产救市运动中,上海无疑走得比其他城市更快,步子也更大。在22日中央组合拳政策出台仅两个小时后,上海的14条救市细则也马上公布,在税费调整和二套房认定标准上均有所作为,以降低购房成本,扩大需求。

  中投证券分析师李少明表示,“14条”有四点显示了上海的高明,并且对于其他地方亦有借鉴意义。有消息人士透露,广州地区也将于近期推出救市细则,作为楼市降价的“先锋”之一,广州将祭出怎样的救市法宝值得期待。

  四条显上海之“高明”

  中投证券分析师李少明告诉,与其他城市出台的政策相比,上海市的政策更加高明,将更加行之有效。“其中四点是其他城市还没有的。”

  一是通过免征购房2年以上的普通住房营业税(5%),免征2年以上自住房转让个税(能提供原购房价格的,按差价20%,不能的按总价格1%),“可以更大力度降低购房成本,促进住房流通,特别是刺激二手房流通。”降低公积金贷款首付比至2成,提高每户公积金贷款额至80万元等措施来更大幅度地降低购房成本。

  二是即将调整普通住房标准,目前标准为144平米,这条有利于放宽对购买改善性普通住房以及二套房的认定标准。

  三是通过减少土地供给来减少住房供给,从紧经营性商品住房项目的土地供应。“除上海外,还没有哪个城市明确提出这一点。”

  是通过两点增加住房需求。即加大中心城区旧区改造力度,旧城改造将被动增加住房需求;建立和完善住房保障体系,通过收购等方式,增加廉租住房房源,政府从开发商处购买房源用于降低开发商的销售压力和资金压力。

  显然,上海不仅从降低购房成本入手,还从扩大需求、减少住房供应入手。李少明表示,这四点具体将带来多大的效应,还有待进一步的数据说明。不过她认为:“这四点对其他城市都有借鉴意义。尤其是二套房政策放松,对于市场是非常有利的,因为此前的二套房政策是对房地产市场(打击)很重的一条。”

  据悉,“二套房”信贷政策由央行和银监会在2007年9月联合出台,政策规定,居民购买第二套住房的首付比例提高至40%,贷款利率按基准利率上浮10%;同时规定,银行审核第二套住房的定义是以家庭为单位。李少明表示,这一政策是本轮房地产市场急速下滑的直接原因之一。

  上海政策有普适性吗?

  10月22日,央行在出台的放宽个贷政策中表示,“金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,首付款比例调整为20%.”

  寒桐投资顾问公司总经理韩世同表示,此前业界呼吁多的是放松二套房政策。“不过,这次在国家层面,对于二套房的回应含糊,各地也都在讨论。”韩世同认为,对于二套房的认定标准必须明确,不然新政就没有办法真正执行。

  据了解,目前“改善型普通自住房”和二套房之间的关系正是业界讨论的焦点。而有消息称,“改善型普通自住房”的解释权下放地方。

  韩世同表示,之前杭州出台的救市政策已经打破了之前的二套房政策,上海的政策也是在放宽,广州方面还没有细则。

  据悉,广东省房协会已经向政府部门提交了一份政策建议报告,含有7条建议。不过,有消息人士称,广州近期也将出台细则。寒桐投资顾问公司总经理韩世同表示,“此前房地产的新政都是在中央层面,现在上海等各地都在出新规,广州地区也必然要出台自己的细则。”作为房地产降价的典型区域,广州是否会出台二套房的具体政策值得关注。

  此外,韩世同提出一点质疑,即上海市14条中营业税的调整是否具有普遍适用性。“营业税应该由国家界定,那么地方在各自出台救市细则时是否都可以调整?”现在各地出台救市政策,“也要考虑会不会一下子放开太多,会不会出现地方越权、矫枉过正的局面。”

  本报 王海艳

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